大家としてはじめての賃貸契約
大阪府高槻市に所有する不動産を賃貸に出して約4ヵ月が立ちました。この不動産を機に始めようとしていることについては以下の記事にまとめています。
退去前に決まった入居
2月後半から募集を開始し3月中旬には入居申し込みが入りました。もともとの想定では3月末の退去後から希望者への内見(家の中を見てもらう)がはじまり、4月中に決まってくれたらいいな程度に思っていました。ところが、僕らがまだ入居中の3月中旬に入居申し込みが入ったとの連絡が営業担当の方から入りました。内見なしで入居申し込みをされたことになるので、とても驚いたのを覚えています。
入居者への物件紹介時には仁多米の定期配送というサービスを付けるということを伝えてもらうよう不動産営業担当の方とは打ち合わせをしていて、他の賃貸不動産照会店舗へ展開する際も、このオーナー意向を必ず伝えてもらうよう共有していました。今回の入居者さんも仁多米の配送については喜ばれていたと営業担当経由で聞いていましたが、実際に内見なしで決めていただいた一番の決め手が、物件の条件が良かったからなのか仁多米の定期配送が決め手となったのかは分からなかったため、落ち着いてからヒアリングしようと思いながらまだ聞けていません。。ここは重要なポイントなので聞いてみようと思います。
入居受け入れ準備
入居者と賃貸契約を結ぶにあたっての受け入れ準備は分からないことばかりでしたが、不動産管理会社の担当の方にサポートいただきながら進めていきました。以下の点は不動産を明け渡すにあたってどうするかを担当の方と話す中で、特に面白いなと感じたポイントです。
自治会
新たな入居者が自治会への加入を求められる場合があります。この点について大家は関与せず、加入するかどうかは入居者の判断によって決めることを説明事項として記載していただきました。このあたりの説明が記載されていないと、自治会費の支払いをしてくれ・しないという話からトラブルになる場合があるようです。
エアコン
もともと取り付けていたエアコンをそのまま置いておく場合、「設備」とするのか「残置物」とするのかを決める必要があります。設備とした場合、その管理責任は大家側にあるため、故障した際などは大家が修理しなければならないようです。一方の残置物とした場合は入居者管理となるため、大家に修理責任などは発生しませんが、入居者から「要らない」と言われた場合は大家が撤去しなければならないようです。設置されているエアコンの年式も新しかったことから今回は残置物として処理し、入居者さんからも不要などの申し出は受けていません。
便座
トイレに設置している便座ですが、取り外し可能かどうかで対応が変わるようです。我が家に設置してあった便座は取り外し可能な状態だったため残置物として処理することができました。一方、ウォシュレットの配管が壁の中に埋まっているタイプなど取り外しのできない状態で設置されている便座は「設備」となるため、故障時には家主負担で直さなければならないそうです。
床下換気ファン
床下に湿気をためないよう、床下に太陽光を電力とする換気ファンを取り付けていました。これについては太陽光だったことが幸いして、そのまま残置物として残すことができました。もし家のコンセントから電力を供給するタイプだった場合、その電力を誰が払うのかというところで揉める場合があるようです。
賃貸不動産に「入居者」という立場では関わったことが何回もありますが「大家」という立場でははじめて関わるため、とにかく一つ一つ勉強になることばかりでした。
退去から入居まで忙しいスケジュール
僕たち家族の引っ越しが完全に完了するのは4月7日でしたが、次の入居者さんが4月26日には入居したいと希望されていました。退去から入居までは空白期間ではなく、業者による屋内の修繕見積と修繕作業が発生します。これらの作業を考慮するとかなり忙しいスケジュールだったようです。ただ、実際に僕自身がした作業と言えば電話応対のみだったので、その忙しさを感じることはありませんでした。
修繕内容
家の修繕内容としてはハウスクリーニングと壁紙の補修程度で済みました。これは僕たちが入居する際、妻により提案されて実践した以下の対応が功を奏しました。
- 水回り
- 水回りの壁ほぼ全面に透明のシートを張り付け、水垢が家に付かないようにする
- コンロ周辺
- コンロ回りの壁に耐熱シートを張り付け、油汚れが家に付かないようにする
- フローリング
- 家中の全てのフローリングに床保護用シートを張り、家のフローリングに傷がつかないようにする
管理会社の担当の方が初めて家に入った際、「とても綺麗な状態なので、ほとんど修繕はいらないと思う」と驚かれました。まるで初めから将来賃貸に出すことを想定したような対応と言われましたが、入居当初は全く考えていなかったので、これは妻の「家を汚したくない」という想いから、入居前に手間暇かけて作業したことが良い方に転びました。
結局、修繕内容はハウスクリーニングとクロスの補修のみで10万円以内におさまりました。住宅ローンを一括繰上返済したばかりでキャッシュがかなり減っていたので、修繕費が低く抑えられたのはとても助かりました。
とにかく始まった大家としての第一歩
そんなこんなで入居準備も完了し、賃貸契約書も郵送によるやり取りで完成し、2021年4月26日から大家としての一歩が始まりました。ここから色々なことを学びつつ進んでいこうと思います。
が、、この時点ではまだ不動産自体に対する手続きで未完了のものがあり、その手続きも含めた全てのの手続きが終わったのは5月も後半頃でした。その手続きとは住所変更および抵当権抹消に関する不動産登記手続きです。このあたりの内容については別の記事でまとめようと思います。
